地方文件与上位法“冲突”仍执行

南昌部分小区召开业主大会因此受阻 市司法局将启动审查程序

来源:美高梅开户官网       签发日期:2019年09月03日 10:05
编辑:曾若晨       新闻热线:0791-86847195


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  召开首次业主大会,是成立小区业主委员会的关键一步。近期,南昌部分小区业主陆续反映在筹备业主大会时遇阻。争议的矛头直接对准了2008年出台的《南昌市业主大会指导规程》以及该市2013年制定的《业主大会和业主委员会工作指导文书》。

  尽管南昌市住房保障和房产管理局(下称“南昌市房管局”)多次强调,当规范性文件与上位法冲突时,应以上位法为准。但在《美高梅注册网站省物业管理条例》于2012年施行后,《南昌市业主大会指导规程》至今部分与上位法相冲突内容仍有效,且被基层作为指导开展业主大会的有力依据。

  专家称,有关部门在明知多年前出台的规范性文件已同现行有效的法律法规规章相抵触情况下,应及时启动修改或废止活动。

  现状

      市级规程与省里条例“冲突”

  全国政协委员徐景坤家住南昌市红谷滩新区凤凰洲。今年,他家小区的业主们想筹备召开首次业主大会。按照相关法规,只有召开了首次业主大会,才能选举业主委员会。

  徐景坤了解到,按照《美高梅注册网站省物业管理条例》规定,申请召开首次业主大会必须满足的条件之一是小区“房屋出售并交付的建筑物总面积达到百分之五十以上”。但小区业主却从房管部门了解到,按照南昌市相关规定,召开首次业主大会须小区房屋出售率、入住率均达到50%以上。

  8月27日,凤凰洲管理处房管办主任惠宁认可了《美高梅注册网站省物业管理条例》上述规定,但他强调,南昌市房管局制定的《南昌市业主大会指导规程》第十四条“白纸黑字”地对首次召开业主大会、成立业委会的条件作出了明确规定: “物业入住率和出售率达到百分之五十以上,或者首套房屋交付使用满2年的,经百分之十以上业主和建设单位书面提议,可以成立业主委员会。”

  实际上,徐景坤所居住的小区一些业主并不住在这里,在他看来,南昌市的有关规定无疑是增加了首次业主大会的召开条件,提高了业委会成立的门槛。

  部分小区召开业主大会因此受阻

  实际上,由南昌市房管局制定的《南昌市业主大会指导规程》以及《业主大会和业主委员会工作指导文书》一直以来被很多小区所在地街道办、乡镇政府当做日常指导召开业主大会、成立业委会的有力依据。

  今年2月,有媒体报道,尽管出售率、入住率均达到50%以上,南昌城东花园小区业主召开首次业主大会的申请依旧被拒。被拒的依据是,按照《南昌市业主大会指导规程》,必须10%的业主——200多个业主本人带房产证到社区居委会签字同意才算数。《美高梅注册网站省物业管理条例》明确,小区房屋出售并交付达到50%以上,10名以上业主即可联名书面申请召开首次业主大会。

  7月25日,本报关注了南昌红谷滩新区绿地香颂小区组建业主大会筹备组时遇到的问题。业主们反馈,根据《美高梅注册网站省物业管理条例》,筹备组中的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或者社区居民委员会、村民委员会组织业主推荐产生。但红角洲管理处房管办发布公示,“筹备组中业主代表的产生,由居民委员会根据业主自荐、推荐情况,以本物业管理区域中按推荐区域为单位,推荐产生”。相关依据则是《南昌市业主大会指导规程》第十五条规定,“……业主代表由居委会推荐产生”。

  8月27日,本报还关注了南昌保利高尔夫花园业委会召开业主大会临时会议、作出解聘前期物业的决议被撤销一事。其中提到,南昌市房管局制定的《业主大会和业主委员会工作指导文书》要求召开业主大会定期会议需要向街道办事处、乡镇政府申请批准,但业委会多次书面申请都未被受理。而按照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》和省、市的相关物业管理法规,均未规定已经成立业主大会和业委会的小区,再召开业主大会需向政府部门申请批准。

  对此,惠宁表示,按照个人理解,本应按照最新的上位法开展工作。但是,开展工作要考虑实际操作性,南昌市的有关规定就比较贴合实际。比如,如果入住率不够,那么如何去组织业主的投票、签字?但实际上,被认为操作性更强的《南昌市业主大会指导规程》于2008年出台,在实施了将近4年后, 2012年起施行的《美高梅注册网站省物业管理条例》并未将其中一些规定纳入。

  市房管局

      有“冲突”时以上位法为准

  对于业主们遭遇的难题,美高梅注册网站师范大学政法学院副院长颜三忠教授认为,南昌市房地产行政主管部门出台的上述规范性文件有多处违反上位法规定,如要求小区入住率达到50%才允许召开首次业主大会,增加了召开业主大会的限制条件,侵犯了业主权利;关于业主大会筹备组成员产生办法则与《美高梅注册网站省物业管理条例》冲突;关于业主大会召开程序的规定,违反了住建部《业主大会和业主委员会指导规则》有关规定。

  8月28日,南昌市房管局物业管理处处长杨伟受访时坦承,因此前国家有关法规无相关详细规定,所以南昌市在2008年制定了《南昌市业主大会指导规程》进行补充。其中个别条款确实与此后出台的法规有所冲突。针对现状,杨伟表示,当规范性文件与上位法有冲突时,以上位法为准。

      多次清理文件仍被保留

  记者同时注意到,2017年,南昌市房管局曾对2016年12月31日以前制定的规范性文件进行了全面清理,但《南昌市业主大会规程》被保留并重新公布。

  8月28日,南昌市房管局物业管理处工作人员告诉记者,房管局每年都会组织一次法规范性文件清理。那2008年制定的《南昌市业主大会指导规程》,在新的上位法《美高梅注册网站省物业管理条例》于2012年施行后,且与上位法有冲突之处的情况下,为什么没有得到及时修改或清理呢?

  8月27日,红角洲管理处房管办副主任鄢平坦言,目前,《南昌市业主大会指导规程》《业主大会和业主委员会工作指导文书》还依旧有效。他们只能依照这两个规范性文件开展工作,这就不可避免引发与业主们的矛盾。他也希望省、市有关法规政策可以更加统一,方便基层部门开展工作。

  对此,杨伟表示,近期,小区业主向他们反映召开业主大会难的情况比较多,这引起了他们对多年前出台的有关规范性文件的重视。但是,有关规范性文件的修改并不是儿戏,修改过程非常复杂,并不能因为其中某一条条款有违上位法就当即提出修改。他透露,目前,南昌市房管局正在着手开发一个业主投票信息平台,届时将基于网络投票规则对南昌市有关的规范性文件进行一个系统地修改。

      专家

      业主有权提出修改废止建议

  对此,颜三忠表示,政府依法行政的首要原则是一切行政行为都必须遵守法律法规,遵守上位法规定,一切违反现行法律法规、与上位法相抵触的规范性文件都是无效的,都必须依法纠正。

  颜三忠指出,《南昌市规范性文件制定和备案办法》第二十六条明确规定: “规范性文件制定机关应当根据实际情况的变化以及法律、法规、规章和上级机关有关政策的调整,适时对已公布的规范性文件进行修改或者废止。修改、废止规范性文件的程序,参照本章规定执行。”显然,在明知多年前出台的规范性文件已经同现行有效的法律法规规章相抵触情况下,政府部门应当及时启动修改或废止活动,否则涉嫌不作为。

  颜三忠表示,业主作为公众代表有权向规范性文件制定机关或者政府法制部门提出修改废止建议,有关部门必须负责处理。如果有关机关不予答复或不予修改,可以向当地人大常委会提起规范性文件合法性审查建议。

      市司法局

  将启动审查程序调查了解相关情况

  9月2日,记者将这一情况向南昌市司法局行政执法协调监督处反馈。该处的工作内容之一就是承办县(区)政府和市政府各部门规范性文件的备案审查工作。

  该处处长万丽丽表示,将启动审查程序,对相关情况进行调查了解。她同时表示,政府部门新出台的文件按要求须报送该处进行备案审查。对于政府部门规范性文件的清理,一般是报送清理结果。

  万丽丽还告诉记者,对于政府部门规范性文件的清理,主要还是依靠政府部门自身的法制机构进行合法性审查,本级对本级负责。如果群众、媒体向南昌市司法局反馈情况,行政执法协调监督处也会介入,启动审查程序。

  但她强调,在新的上位法施行以后,政府部门应主动积极地对此前出台的相关规范性文件进行清理。即便是个别条款与上位法相冲突,也应当及时予以修改。

  文/图 记者朱叶



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