业主临时大会欲解聘物业遇挫

南昌一小区业委会申请召开第二次业主大会遭拒 凤凰洲管理处称未按意见整改

来源:美高梅开户官网       签发日期:2019年08月30日 15:22
编辑:曾若晨       新闻热线:0791-86847195


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  今年5月底,南昌市红谷滩新区住房与城市建设局向保利国际高尔夫花园全体业主发布了一份《撤销决定书》,撤销了保利国际高尔夫花园首届业委会作出的解聘前期物业选聘新物业公司的决议。缘由是业主大会临时会议流程不符合相关规定。一个月后,南昌市凤凰洲管理处的一份《回复函》称,不受理业委会召开业主大会的申请,这样的结果让业主们感到意外又无奈。在业委会行使小区业主赋予的工作职权时,辖区所在的物业主管部门扮演的角色令他们感到迷茫。

  被撤销的“决议”

  5月30日,南昌市红谷滩新区住房与城市建设局(下称“新区住建局”)向保利国际高尔夫花园(下称“保利国际”)全体业主发布了一份《关于依法撤销保利国际高尔夫花园首届业委会作出的违法决定的公告表决事项的决定书》(以下简称《撤销决定书》)。

  据了解,这份遭政府撤销的“决议”事关小区更换前期物业公司,选聘物业服务企业。

  《撤销决定书》载明:“确定保利国际高尔夫花园首届业主委员会在召开业主大会临时会议表决‘更换前期物业公司,选聘物业服务企业’‘《业主大会议事规则》(修改稿)’的过程中,从准备、召开、表决程序等整个流程均不符合南昌市住房保障和房产管理局《业主大会和业主委员会工作指导文书》及其附件(洪房字[2013]42号)的格式和要求”,违反了物业管理条例的多项相关条款,故依法撤销此次业主大会临时会议通过的决议。

  在这份临时业主大会的决议被撤销后,6月30日,业委会之前数次申请召开第二次业主大会获得所在地凤凰洲管理处的回复。 《回复函》中提到:由于业委会对新区住建局和凤凰洲管理处的相关工作申请行政复议,在行政复议还未形成最终裁决意见前,对保利国际召开第二次业主大会的申请不予受理。

  召开临时业主大会系“无奈之举”

  事实上,上述业委会决议通过之前,部分业主曾因不满物业公司的服务,一度怪罪于业委会未积极履职。因为自业委会2016年成立至2018年,从未召开过业主大会。

  2019年8月21日,小区业委会主任郭建英接受新法制报记者采访时表示:“我们每年确实也按照程序去组织召开业主大会,可到了最后,我们拿着具体方案到凤凰洲管理处请求派人到现场指导召开时,却被要求须提交召开业主大会的书面申请。当业委会向凤凰洲管理处提交书面申请后,又迟迟收不到回复。”

  “后来我们召开临时业主大会也是被逼无奈,政府部门一直不回复批准,难道我们业委会就不履责?”郭建英回忆称,在数次书面申请未获回复的情况下, 2019年1月26日,保利国际业委会经已交付使用物业业主总人数20%以上业主提议,召开了临时业主大会,并表决通过了“更换前期物业公司,选聘物业服务企业”的内容。

  这次临时业主大会,凤凰洲管理处在受邀后并未派人到场。尽管郭建英认为业委会行事合乎程序,但没想到主管部门还是作出了“依法撤销会议决议”的决定。

  对于临时大会通过更换前期物业公司的决议,保利国际的现任物业南昌保利物业公司的匡经理称:“我们尊重小区业主的决定,但希望解聘物业公司能够在合理合规的程序下完成。现在物业服务中存在的不足,公司也一直在整改,但对于一个占地面积5000余亩的小区,任何物业公司来服务管理都是挑战。”

  管理处:业委会未按意见整改致无法通过申请

  邀请时不来,决定产生后又称不合法,政府部门这样做有法律依据吗?

  8月22日,新法制报记者找到了南昌市红谷滩新区管委会凤凰洲管理处。该处房屋管理办公室主任惠宁回应称,要求业委会召开业主代表大会前需向管理处申请并非没有依据。按照南昌市住房保障和房产管理局于2013年8月9日印发的《业主大会和业主委员会工作指导文书》 (以下简称《指导文书》)要求,召开业主大会需要向所在街道办事处或乡镇人民政府提出书面申请。

  惠宁向记者提供的《指导文书》中,对于选聘或者解聘物业服务企业、业主委员会换届和补选等事项,应当召开业主大会的流程图描述得很明确:“应向所在街道办事处或乡镇人民政府提出书面申请。符合条件的,业主委员会筹备召开业主大会会议,街道办事处或乡镇人民政府监督、指导和协助。”

  “只有申请通过了,我们凤凰洲管理处才会在业委会筹措业主大会时给予指导和监督。”对于业委会称“曾数次申请二次召开业主大会未果”一说,他强调事出有因,早在2018年8月28日,管理处房管办就曾书面回复过业委会的申请。

  业主提供的一份盖有凤凰洲管理处公章的《关于第二次召开业主大会的回复》载明: “近期我处房管办陆续收到对保利业委会成员违章搭建的投诉及法院案件受理通知书(有关业委会成员欠交物业服务费),另业委会已有两位委员提出辞职需递补等等问题,建议保利业委会能够认真履职,立即开展自查自纠,把以上所有问题整改到位之后,方能召开第二次业主大会。”

  惠宁告诉新法制报记者,正是因为保利国际首届业委会未按照意见整改,所以管理处无法通过召开业主大会的申请。

  房管局:以违建和欠物业费为由拒开欠妥

  对于凤凰洲管理处的说法,郭建英并不认同“:国家和省市的相关物业管理法规,根本没有规定已经成立业主大会和业委会的小区,召开业主大会需要向政府部门申请批准,那封回复函是违法行政。”记者查阅发现,在《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等国家法规中,确实没有相关明确要求。

  郭建英还告诉记者,在业委会收到《关于第二次召开业主大会的回复》后,2018年8月29日,业委会曾向管理处回函提出异议:“一、业委会成员违章搭建的情况,系行政违规行为,应该由国家有关部门处理,业委会无权处理;二、业委会成员拖欠物业费的情况,关于其任职资格问题,根据《保利国际高尔夫花园小区议事规则》的规定,应该召开业主大会做出是否终止其业委会委员的资格的决定;三、业委会成员辞职,按照法律规定,由候补委员补足即可。”

  对此,凤凰洲管理处并未作回复。

  美高梅注册网站师范大学政法学院副院长、教授颜三忠认为,根据住建部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》,只有首次成立业主大会的,业主才需要向主管部门提出筹备业主大会书面申请,主管部门应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。业主委员会成立后,业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

  在颜三忠看来,南昌市房管局印发的《指导文书》中规定,业委会召开业主大会须向政府部门申请批准,这样的限制条件与《物业管理条例》、 《业主大会和业主委员会指导规则》规定相抵触,是无效的。

  采访中,南昌市住房保障和房产管理局物业管理处对此回应称, 《指导文书》是为了弥补相关物业管理条例中对业委会及业主大会工作监督的不足,更好地让辖区房屋主管部门开展指导和监督,并不是行政意义上的审批。该处杨处长在受访时称:“凤凰洲管理处在《关于第二次召开业主大会的回复》中以业委会成员存在违章搭建及拖欠物业费为由,拒绝召开业主大会的申请,这样的方式欠妥,其中肯定存在其他原因。”

  业委会申请行政复议

  收到《撤销决议书》后,保利国际业委会7月中旬已向南昌市人民政府申请了行政复议。

  据了解,按照《物业管理条例》规定:业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  对于业委会收到的《撤销决议书》,颜三忠分析认为:“业主大会、业主委员会作出的决定,经人民法院判决属于违法的,相关行政部门可以履行撤销手续并通告全体业主。”判断业主委员会决定是否违法,其判断权在于法院,而非行政机关。因此,未经过人民法院判决确定业主委员会决定违反法律法规规定,物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府不能撤销其决定。此外,在业主看来,凤凰洲管理处的相关决定也缺乏法律依据。

  颜三忠认为,房地产行政主管部门或街道办事处必须严格按照《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》进行指导监督,如果缺乏明确的法律依据,擅自增加业主委员会行使自治权利的限制条件,增加审批环节,导致业主大会迟迟不能召开,那么就存在乱作为嫌疑。若业主认为政府主管部门没有依法行使指导监督权利,或者撤销业主委员会决定缺乏法律依据,有权向上级政府主管部门提起行政复议,或依法向人民法院提起诉讼,维护自身的合法权益。

  据了解,目前,业委会申请行政复议尚未收到相关答复。

      文/吴强  记者戴平华



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